1. Người khác giữ sổ đỏ thì có bị mất đất/nhà không?
Để biết việc người khác giữ Sổ đỏ có nguy hiểm hay không thì trước tiên phải biết Sổ đỏ không phải là tài sản. Do đó, khi người khác giữ Sổ đỏ của mình cũng không phải lo lắng vì người đó không thể tự ý thế chấp, không được cầm cố. Cụ thể:
1.1 Giá trị của Sổ đỏ khi dùng để cầm cố
Khi Sổ đỏ không phải là tài sản thì sẽ loại trừ được rủi ro là không được cầm cố.
Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”
Theo đó, tài sản gồm 04 dạng là: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Điều 115 Bộ luật này cũng giải thích quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Bên cạnh đó, dù pháp luật không có điều khoản nào quy định thuộc tính của tài sản nhưng từ góc độ nghiên cứu và thực tiễn giải quyết, để trở thành tài sản phải có đủ các thuộc tính sau:
– Con người có thể chiếm hữu được.
– Đáp ứng nhu cầu tinh thần hoặc vật chất cho chủ thể.
– Phải có thể trị giá được thành tiền và là đối tượng trong trao đổi tài sản.
– Khi chúng không còn tồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt (đối với đất là quyền sử dụng).
Đối chiếu với các thuộc tính trên thì Giấy chứng nhận không thỏa mãn được thuộc tính cuối cùng, vì khi Giấy chứng nhận không còn tồn tại (bị cháy, bị huỷ hoại, xé bỏ…) thì tài sản vẫn còn tồn tại. Hay nói cách khác, dù Giấy chứng nhận có bị cháy, huỷ đi hay xé bỏ đi chăng nữa thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất.
Mặc dù Giấy chứng nhận không phải là tài sản nhưng là giấy tờ rất quan trọng vì đó là chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này”
Trong khi đó, về cầm cố tài sản, Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”
Căn cứ theo quy định trên thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất vì người dân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu.
1.2 Không được thế chấp nếu không có ủy quyền
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Theo đó, nếu không có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tự ý thế chấp.
2. Người khác giữ Sổ đỏ nhưng không trả, phải làm sao?
Khi người khác cầm giữ Giấy chứng nhận nhiều người sẽ chọn phương án khởi kiện đòi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thay vì lựa chọn phương án khởi kiện thì người sử dụng đất thường lựa chọn phương án báo mất Giấy chứng nhận để cấp lại theo thủ tục dưới đây.
2.1 Phải niêm yết công khai tại UBND cấp xã
Khoản 3 Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận bị mất phải khai báo với một trong các cơ quan sau đây:
- Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi tiếp nhận khai báo của hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ về UBND cấp xã để niêm yết công khai về việc mất Giấy chứng nhận đã cấp tại trụ sở và điểm dân cư nơi có đất trong thời gian 15 ngày và tiếp nhận phản ánh về vụ việc này.
Sau khi kết thúc thời gian niêm yết, UBND cấp xã lập biên bản kết thúc niêm yết và gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai trong thời gian 05 ngày làm việc.
2.2 Hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất gồm có Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu 11/ĐK).
2.3 Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Nếu nộp cho cơ quan này thì cơ quan này chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận bị mất trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi đó sẽ có các tình huống:
- Sổ đỏ đã được chuyển quyền hoặc thế chấp tại ngân hàng: Trả hồ sơ cho cá nhân, hộ gia đình
- Sổ đỏ chưa được chuyển quyền/thế chấp thì chuyển hồ sơ về UBND cấp xã để đăng niêm yết công khai và đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương trong thời gian 15 ngày về việc mất Sổ đỏ.
Sau khi có được kết quả niêm yết ở UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Hủy Giấy chứng nhận đã cấp
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Cấp lại Sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian cấp lại: Không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian niêm yết thông báo tại UBND cấp xã và đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về việc mất Sổ đỏ.
Đồng thời, lý dó đưa ra cho việc chọn phương án trên bởi khi kiện đòi Giấy chứng nhận đang có hai quan điểm sau:
3. Khởi kiện đến Toà án đòi lại sổ đỏ được không?
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản như sau : “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Tại Điều 115 Bộ luật Dân 2015 quy định về quyền tài sản như sau: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”; tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Còn theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì quyết định hành chính là “Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có tham quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể ”. Như vậy, đối chiếu các quy định nêu trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản mà là quyết định hành chính.
Theo quy định tại các Điều 166; Điều 167; Điều 168 Bộ luật dân sự thì chỉ quy định về quyền đòi lại tài sản, chứ không quy định quyền đòi lại “quyền tài sản”. Căn cứ công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì việc yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của Tòa án mà thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
