Lỡ ký hợp đồng đặt cọc và bàn giao cho chủ đầu tư một khoản tiền lớn. Tiền đã trao, niềm tin đã gửi nhưng mãi chưa thấy hợp đồng mua bán đâu và cũng không thấy dự án được khởi công xây dựng. Bạn phải làm gì trong trường hợp này? Cùng điểm qua những rủi ro sau đây:
Hợp đồng do chủ đầu tư tự soạn
Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02”) thì việc bán, chuyển nhượng bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị định này. Tuy nhiên trên thực tế rất nhiều chủ đầu tư không tuân thủ quy định này và vẫn sử dụng các hợp đồng mẫu do chủ đầu tư tự soạn. Các hợp đồng mẫu của chủ đầu tư có thể bị tòa án hoặc trọng tài tuyên vô hiệu do nội dung và hình thức không phù hợp với quy định pháp luật. Điều này là rủi ro của người mua nhà. Đặc biệt là khi các chủ đầu tư lớn luôn luôn có bộ phận pháp lý nhiều kinh nghiệm, mọi sự cố tình hay hữu ý thì khi hợp đồng bị vô hiệu thì người thiệt hại vẫn chính là khách hàng.
Do khi hợp đồng vô hiệu, người mua không thể buộc chủ đầu tư thực hiện các cam kết của mình, không thể chuyển nhượng lại cho bên thứ ba, thậm chí phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc khởi kiện chủ đầu tư đề đòi lại tiền cọc và các khoản tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Đặc biệt đối với các khách hàng lớn dạng “lướt sóng”, gom mua hàng chục căn hộ, hoặc hàng chục nền đất để được giá “sỉ”, số tiền hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng đã giao cho chủ đầu tư, nhưng khi lấy lại thì vô cùng gian nan vất vả, thời gian lấy lại có khi tính bằng đơn vị: chục năm.
Chủ đầu tư “mở bán” khi chưa đủ điều kiện mở bán
“Mở bán” là thuật ngữ mà nhiều người dùng để về việc chủ đầu tư bắt đầu việc bán căn hộ cho người mua. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các văn bản pháp luật liên quan không sử dụng thuật ngữ “mở bán” mà sử dụng cụm từ “đưa bất động sản vào kinh doanh”. Vậy chủ đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện gì để được phép “mở bán” hay “đưa bất động sản vào kinh doanh”?
Theo Điều 55 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản thì chủ đầu tư được mở bán khi dự án bất động sản đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư được bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Mặc dù chưa đáp ứng các điều kiện mở bán nêu trên, nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành các đợt mở bán rầm rộ. Để né điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường ký các loại thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư, giấy đề nghị mua nhà…thay vì ký hợp đồng mua bán. Một trong những cách thức né điều kiện mở bán và huy động vốn điển hình mà chủ đầu tư thường hay sử dụng đó là sử dụng các công ty môi giới bất động sản là các công ty con của chủ đầu tư để ký các loại thỏa thuận, hợp đồng hợp tác, huy động vốn. Các công ty môi giới bất động sản không phải là chủ đầu tư nên các điều kiện và giới hạn đối với chủ đầu tư không áp dụng cho các công ty môi giới. Bằng cách thức này, nhiều chủ đầu tư lách các điều kiện và giới hạn về việc mở bán và huy động vốn để mở bán các sản phẩm bất động sản kể cả khi chưa đáp ứng các điều kiện mở bán. Tiền đặt cọc, thanh toán thu từ khách hàng thì công ty môi giới đã chuyển cho chủ đầu tư, các tài sản, bất động sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư còn công ty mối giới là bên ký hợp đồng với khách hàng hầu như không có tài sản gì đáng kể. Do đó, ngay cả khi khách hàng chiến thắng trong một vụ kiện với các công ty môi giới thì việc thi hành án cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do các công ty môi giới không có tài sản để thi hành án.
Thanh toán đủ rồi nhưng không có nhà để bàn giao
Chủ đầu tư thường quy định việc thanh toán theo mốc thời gian chứ không theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Chẳng hạn, hợp đồng yêu cầu khách hàng thanh toán 10% tiền đặt cọc khi ký thoả thuận đặt cọc, mỗi tháng hoặc quý, khách hàng phải thanh toán một số tiền nhất định, nếu khách hàng chậm trễ thanh toán vì bất cứ lý do gì thì sẽ bị hủy hợp đồng, mất tiền cọc, bị phạt hợp đồng. Trong khi đó, tiến độ xây dựng không được chủ đầu tư quy định rõ ràng trong hợp đồng và thời gian bàn giao nhà cho khách hàng cũng chỉ là “dự kiến”. Do đó, khi dự án chậm tiến độ thi công, khách hàng không có quyền lấy lý do chủ đầu tư chậm tiến độ để có thể tạm ngưng việc thanh toán. Việc khách hàng không tiếp tục thanh toán sẽ kích hoạt các điều khoản hủy hợp đồng, tịch thu tiền cọc, phạt hợp đồng của chủ đầu tư. Nếu có tranh chấp, kiện tụng, khách hàng sẽ là bên luôn luôn bị thua thiệt.
Như vậy là dù nhà/căn hộ thì không thấy đâu nhưng khách hàng vẫn phải tiếp tục thanh toán. Vừa thanh toán vừa hoang mang vừa tức giận là tâm trạng chung của rất rất nhiều khách hàng khi lỡ đặt bút ký vào các hợp đồng cọc/hợp đồng mua bán này.
Chủ đầu tư không cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng
Nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mua các căn hộ hình thành trong tương lai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 đã yêu cầu chủ đầu tư trước khi mở bán một căn hộ nào đó, phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính tại ngân hàng thương mại cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết trong hợp đồng thì bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bảo lãnh, tức ngân hàng, hoàn trả lại các khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Tuy nhiên, trên thực tế, tại thời điểm hiện tại, nhiều khách hàng không hề biết đến việc cấp chứng thư bảo lãnh này, trong khi chủ đầu tư thường cố tình né tránh thực hiện trách nhiệm này, dẫn đến quyền lợi khách hàng không được đảm bảo.
Giá mua bán chuyển nhượng chỉ là giá “tạm tính”
Giá trị mua bán trong các thỏa thuận đặt cọc khi chưa ký hợp đồng mua bán thường chỉ là giá tạm tính. Nhiều khách hàng nhận ra mình bị “lùa gà” khi môi giới giới thiệu quảng cáo thì nghe giá cả rất hợp lý nhưng không để ý đến cụm từ “giá tạm tính” trong thỏa thuận đặt cọc. Do chỉ là giá tạm tính nên chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá mua bán mà hầu hết là tăng lên chứ không giảm xuống. Khi xem hợp đồng mẫu do phía chủ đầu tư gửi với giá mua cao hơn giá mua tạm tính ban đầu, khách hàng sẽ đối diện với thế lưỡng nan, hoặc là phải mua với giá cao hơn hoặc phải chấp nhận mất tiền cọc và một phần số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư vì theo hợp đồng đặt cọc nếu tại thời điểm ký hợp đồng mua bán mà khách hàng không ký thì sẽ bị mất tiền cọc và một phần số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Trên đây là các rủi ro pháp lý mà bạn có thể đang gặp phải, và nếu như bạn đã vượt qua được các rủi ro trên, thì xin chúc mừng bạn vì bạn đã lọt vào top 5% những người may mắn nhất để đi đến những bước cuối cùng trong hành trình mua nhà ở hình thành trong tương lai này.
Căn hộ không được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư còn “nợ tiền”
May mắn hơn nhiều người khác khi gặp phải các rủi ro ở phía trên, thì một số ít người hơn gặp phải rủi ro ở bước cuối cùng này.
Bỏ ra hàng tỉ đồng để ký hợp đồng mua căn hộ và đã được bàn giao nhà trong nhiều năm nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), điều này dẫn đến tình trạng căn hộ đã mua chỉ để ở mà không có quyền chuyển nhượng, thế chấp hay thực hiện các giao dịch cần thiết khác. Nguyên nhân chính là vì chủ đầu tư vẫn nợ tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ khác như thuế đối với nhà nước
KHÁCH HÀNG CẦN LÀM GÌ?
Một lần nữa, hãy cùng Luật sư Phương điểm lại các rủi ro phía trên bằng cách trả lời các câu hỏi sau đây:
- Nhà ở, dự án có đủ điều kiện để mở bán hay chưa?
- Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đã đúng luật hay chưa?
- Dự án có đang được xây dựng trên thực tế hay không? Chủ đầu tư có thực hiện đúng cam kết về xây dựng thực tế hay không?
- Chủ đầu tư có được cấp chứng thư bảo lãnh hay chưa?
- Người mua có thực hiện đúng cam kết về thanh toán hay không? (Chậm thanh toán nhưng được sự đồng ý của Chủ đầu tư được xem là thực hiện đúng)
- Chủ đầu tư đã thanh toán thuế và nghĩa vụ khác đối với nhà nước hay chưa?
Giao dịch liên quan đến bất động sản thường là các giao dịch có giá trị lớn, còn các mẫu thỏa thuận, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư và công ty môi giới thì chứa đầy những rủi ro pháp lý và điều khoản bất lợi cho người mua mà một người bình thường khó có thể lường trước được. Các nhân viên môi giới luôn nói với bạn rằng “đây là hợp đồng mẫu và không thể sửa hay điều chỉnh được” nhưng thực tế không có hợp đồng mẫu nào lại không thể điều chỉnh hay sửa đổi, miễn là việc điều chỉnh, sửa đổi phù hợp với quy định pháp luật, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, chúng tôi khuyên cáo các khách hàng tham vấn ý kiến của các luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản trước khi thực hiện bất cứ giao dịch nào có liên quan.
Trong trường hợp bạn đã gặp 1 trong các tình trạng ở trên thì bạn nên thực hiện các bước sau đây:
Liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu thanh lý hợp đồng: Lưu ý khi ký thanh lý cần ký biên bản với nội dung đầy đủ, rõ ràng về thời gian trả lại tiền, mức lãi suất và phạt vi phạm khi chậm trả là bao nhiêu %. Tuy nhiên giải pháp này khó khả thi, nếu dễ dàng thì bạn đã không thể tìm đọc được bài viết này.
Tố giác tội phạm tới Cơ quan công an: Nếu có đầy đủ chứng cứ, chứng minh được Chủ đầu tư có hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Tuy vậy giải pháp này cũng khó khả thi. Bạn nên thử nộp đơn 1 lần, để biết được vì sao nó không khả thi nhé.
Khởi kiện đến Toà án: Qua suốt hành trình nhiều năm hỗ trợ, giúp đỡ (và tất nhiên là thu được phí Luật sư) thì chúng tôi luôn luôn khuyến khích Khách hàng khởi kiện ngay từ đầu, ngay lập tức, không cần suy nghĩ lăn tăn.
Các doanh nghiệp bất động sản với quy mô, với khả năng tài chính hùng mạnh và với đội ngũ pháp lý vô cùng đông đảo nhiều kinh nghiệm, am hiểu luật pháp và có mối quan hệ rộng rãi thì khả năng đối phó, thuyết phục hoặc câu giờ để chậm trả lại tiền cho bạn là vô cùng dễ dàng. Ngoài ra họ còn có thể “ép” bạn vào thế khó để có thể phải chịu chi phí thanh lý hợp đồng lên tới 70% số tiền đã đóng, cũng như thời gian thoả thuận để trả nợ kéo dài nhiều năm do bị gia hạn thanh toán hết lần này đến lần khác.
Chúng tôi có 2 khách hàng cùng gặp tình trạng như bài viết này, và đều muốn lấy lại tiền từ công ty BĐS A. Một khách hàng sau đó chọn giải pháp hoà giải và thương lượng với công ty A. Còn một khách hàng thuê chúng tôi thực hiện khởi kiện công ty A.
Và kết quả là Khách hàng mà đồng ý với giải pháp của chúng tôi đưa ra là khởi kiện thì đã nhận lại tiền. Rất buồn vì khách hàng chọn giải pháp thương lượng, hoà giải thì sau 4 lần gia hạn, đến nay đã gần 3 năm vẫn chưa nhận lại được tiền của mình, mặc dù đã đồng ý là chỉ lấy lại 50% số tiền.
Đến lúc này, khách hàng kia muốn khởi kiện thì coi như đã tốn mất 3 năm trời hy vọng trong vô ích…
Luật Sư Nguyễn Thị Phương – Giám đốc Công Ty Luật Sư 24H HCMC.
