Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023 quy định như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”
Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, về cơ bản thì khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật nhà ở năm 2023 và Luật KDBĐS năm 2023 tương đối giống nhau, có thể hiểu ngắn ngọn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi nào?
Theo quy định Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
– Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể: i) quyết định giao đất; ii) quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; iii) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; iv) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vi) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; vii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….
– Thứ ba, ngoài có gấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; ii) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; iii) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Thứ tư, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Thứ năm, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
– Thứ sáu, đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật KDBDS 2023.
– Thứ bảy, đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBDS 2023.
– Thứ tám, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật KDBDS 2023.
Như vậy, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 nêu trên. Người mua nhà hình thành trong tương lai cần yêu cầu Chủ đầu tư của dự án nhà ở hình thành trong tương lai cung cấp các giấy tờ cũng như thông tin về dự án có ý định mua để chứng minh là Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, tránh trường hợp Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành tương lai khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm huy đống vốn trái quy định pháp luật.
Luật sư Nguyễn Thị Phương cho biết: “Thời gian qua không ít các doanh nghiệp BĐS lớn có hành vi vi phạm pháp luật về huy động vốn trái phép dẫn đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nhiều đại gia đã vướng vào vòng lao lý từ việc huy động vốn trái phép đã gây mất lòng tin của các nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.”
Thực tế hiện nay, vì tin tưởng vào các thương hiệu Nhà đầu tư lớn như “Hưng T…” “Nova…” “Khang Đ…” “Vin…” Nên người mua nhà hầu như không quan tâm, không đòi hỏi, cũng không tìm hiểu xem liệu rằng dự án này đã đủ điều kiện để chào bán hay chưa? Rất nhiều dự án BĐS thực ra chỉ được bán trên giấy, hiện trường thì chỉ là bãi đất trống được quây dựng hàng rào. Sau đó thì những dự án chậm tiến độ hay nói cách khác dễ hiểu hơn mà chỉ nằm đó mà không có xây dựng gì, thực chất là những “dự án ma”. Lúc này nhà đầu tư chỉ biết kêu trời, loay hoay hoang mang khi muốn đòi lại tiền thì bị “phạt” (hoặc chi phí thanh lý có khi lên đến 50%) còn muốn tiếp tục khi không biết bao giờ?…
Vậy nên, nhà đầu tư cần bình tĩnh và tìm hiểu về chủ đầu tư thật kỹ càng, đặc biệt là khi Chủ đầu tư đáp ứng được điều kiện để đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì mới đặt cọc hoặc thanh toán tiếp.
Đặt cọc mua Nhà ở hình thành trong tương lai từ 01/8/2024 bao nhiêu là đúng luật?
Căn cứ Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định)
Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
…
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thế nào cho đúng?
Theo Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:
- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định (Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư) thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Như vậy, nếu như người mua thực hiện việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo thì thanh toán tùy theo tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Ngoài ra, đối với trường hợp bên bán tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, đối với trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
